银行房贷积压 投资型贷款客减少
分析称：下半年房贷额度仍呈偏紧格局或紧平衡格局
“现在网签已经预约好了，但因为房贷迟迟没批下来，一直在等着”“房贷一直没批下来，原业主刚卖的房子已经涨了50万元，现在原业主想解除这次交易”……近日，广州日报全媒体记者走访调查发现，由于广州各大银行房贷额度紧张，房贷大量积压，目前广州房贷的放款时间已经普遍延长至4～6个月。
在“房住不炒”的调控主基调下，记者调查了解到，银行对于首付资金、收入流水等审核趋严，当前市场上的投资型贷款客户减少。与此同时，随着放款时间的延长，由于期间房价发生大幅变动，对于“卖一买一”的换房客产生较大影响。有房地产业内人士建议，对“卖一买一”的换房客而言，最好还是严格按照先卖房再买房的顺序，避免双向进行而资金无法同步的风险。
市场：买卖双方纠纷不断 审核趋严换房没成功
“现在网签已经预约好了，但因为房贷迟迟没批下来，一直在等着。”近期刚刚购置一手新房的许女士说。记者走访调查发现，除了购置一手新房的购房者受到房贷困扰外，还有不少购置二手房的购房者因房贷问题陷入纠纷之中。
“去年10月份，申请了100多万元的房贷，本来预计今年1月份放款，但直到2月份才放款。”刘先生最近因购房陷入了一场纠纷之中，遭遇业主起诉。记者了解到，在其签约合同中，买卖双方对于合同中提及的购房款项理解有分歧，买方认为该款项为首付款，而业主认为该款项为包含银行房贷在内的所有款项，由于银行房贷迟迟未批，业主以款项未到位为由，要求解除本次交易。“现在业主起诉我，表面理由是银行不放款，但真正的核心理由是房价涨了，业主所卖的房子，现在已经涨价50万元了，但他又没来得及换房，所以反悔了。”刘先生苦恼道。
记者了解到，刘先生的经历并非个例，“现在因为银行放款非常缓慢，对于符合放款条件的交易大量积压不放款，导致出现了大量纠纷。”有业内人士向记者透露，业主收不到钱，导致无法再买房、耽误治病和投资等；买家无法收房，导致无法入住、影响装修等。“部分交易出现了诉讼，业主以买家迟迟未付款（其实是银行不放款）为由，到仲裁委仲裁，或者法院起诉，平台增加了很多社会成本，增加了法院的工作量，而这些交易双方本身没有过错导致的，也不是买家蓄意阻挠，违约导致不放款。”该业内人士向记者说道。
此外，随着房贷收紧，银行对收入流水和首付资金来源审核也趋于严格。今年5月份，王女士卖了80平方米的老房子，打算换成120平方米的新房。但是，到目前为止，她还没换房成功，一直等待银行房贷审批的通过。“近期我刚换工作，收入流水不够新房子贷款的标准。本来想着多付首付款，降低贷款金额，但现在首付资金也查得很严格，所以只好等收入流水符合标准才买大房子，现在只好以返租的形式住在80平方米的老房子里了。”王女士表示。
银行：年初的房贷至今未放款 现在放款得等半年左右
目前银行房贷情况如何呢？记者走访了解到，多家银行表示，当前房贷额度紧张，放款时间没办法确定。“有申请的房贷，从年初到现在都还没放款，现在房贷放款得等半年左右了。”有金融业内人士向记者透露。
“银行从2020年的年中就减慢房贷放款的速度了，这是非常罕见的。”某资深按揭贷款专家提到，以前每年从10月份开始，银行放款较少，因为对业绩好的银行而言，当年放款越多，意味着第二年要完成的任务越重；而对业绩不好的银行而言，干脆直接换取第二年的开门红，但是到了12月份，银行又会开始放款，是因为要在年末根据业绩情况来进行一些调整。
记者了解到，今年年初，央行和银保监会给各家银行的房地产贷款占比、个人住房贷款占比画定了 “两道红线”，这也意味着，对银行而言，可供发放的住房贷款额度就减少了。
“银行出于防范风险，对房贷资质审核更加严格；此外，部分银行通过延长审贷时间，一定程度上也是为减少客户流失，等待房贷额度释放。”光大银行金融分析师周茂华表示，下半年房贷额度走势主要与市场房贷需求、银行房贷额度空间和房地产调控政策有关。整体看，下半年房贷额度仍呈现偏紧格局或紧平衡格局。
此外，今年以来，房贷利率迎来多轮上调，广州有银行的二套房贷款利率超过6%。
“房贷利率上升反映部分区域银行房贷市场供需偏紧，只要下半年部分区域银行房贷这种偏紧格局未变，房贷利率至少暂时还下不来。”周茂华补充道。
提醒：“卖一买一”换房客操作上宜缓不宜急
房贷收紧，会不会出现退订情况？某中介公司工作人员伍女士表示，如果买卖双方签订好买卖房屋合同，由于申请的房贷迟迟未放款，卖家临时变卦不卖的情况，就是卖家违约，目前这种情况不多。在此情况下，卖家会倾向于全款的客户，但是全款的客户太少了。“近期投资客确实少了，刚需客户会比较多。”来自海珠区赤岗路一中介门店的工作人员廖先生坦言，在银行查首付资金来源之下，投资型贷款客户少了。
“目前广州房贷的放款时间已经普遍延长至4～6个月，这种情况对于‘卖一买一’的换房客影响最大，整个换房周期下来要差不多一年时间。”克而瑞广州区域首席分析师肖文晓向记者表示，据克而瑞的统计显示，6月份和7月份广州市二手住宅的套均成交面积都只有86平方米左右，比今年前5个月缩小了3平方米左右，直观地反映了市场上换房客的占比缩小，也有不少人因此暂时放弃“卖一买一”的打算。
在房贷收紧背景下，购房者该注意哪些事项？肖文晓提醒道，由于房贷放款的时间周期延长且不可控，购房者签订购房合同之前需要提前做好预案，一方面约定足够的放款时间，另一方面也要有万一贷款无法及时获批的应急欧洲杯足球官网的解决方案。而“卖一买一”的换房客操作上宜缓不宜急，最好还是严格按照先卖房再买房的顺序，避免双向进行而资金无法同步的风险。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于房东来说，也需要注意此类风险。因为当前房贷收紧的情况下，潜在的购房者也会减少，至少需要在房源方面做一些降价处理。对于中介来说，适当关注此类信贷收紧的风险，在撮合中注意对交易双方风险的提示，以减少各类违约情况。